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“公寓”概念濫用后遺癥 深圳有“學位房”入學積分下

2020-06-08 來源:中新經緯
 
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開學季也是學位房糾葛高發期。在一二線大城市,優質學位房乃剛需中的剛需,學位偏緊張的深圳尤甚。近年,與名校沾邊的樓盤單價持續走高的例子在深圳屢見不鮮。但并非所有房子都能穩穩地為家長提供安全感,在深圳一度火爆的公寓,如今便面臨無法獲得學位的尷尬。


  擁有深圳四大名校深圳高級中學(下稱“深高”)學位,動輒標價10萬/平以上的香蜜湖豪宅片區部分業主,由于所在樓盤的積分入學基礎分被下調,使得他們如今除了擔憂孩子入學問題外,還面臨房屋價值縮水的煩惱。


  據悉,此番積分被降級的幾個小區或樓盤,土地用途要么是商業辦公用地,要么是工業用地,房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍,而鑒于基礎積分從原來的80下調至70分,極大可能導致相關孩子無緣深高。


  相關人士提醒購房者,買房前,要查清樓盤的土地性質和房屋用途?!霸谏钲?,買了普通住宅,學位是‘跑不掉’的;如果買了不明原因的‘單身公寓’,就是個深水炸彈,如果學位一旦緊張,原有的學位就可能旁落?!?/span>


  “降級”的學位房

  香蜜湖豪宅片區業主王女士告訴記者,2018年她花費465萬元在浩銘財富廣場購置了一套50平米的公寓式住宅,“當時就是沖著深高的學位買的,想給孩子提供好的教育?!?/span>


  今年,王女士的女兒小學畢業。王女士按照相關要求在網上提交了深高南校區(初中部)初一學位的申請。但福田區教育局在小升初的申請系統中,將浩銘財富廣場的申請狀態由不通過改為“待審核”,而積分入學的第三類型中新增了“商務公寓、單身公寓”的內容。積分入學的基礎分就由此前的80分降為70分了。


  事件發生之后,在經過小區業主與教育局、學校的多次溝通后,最新處理結果為:泰安軒、泰康軒與竹園小區屬于住宅性質,入學按一類招生標準;泰然公寓、浩銘財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區因為土地性質屬于非居住用地,只能按特殊性質房產申報,也就是基礎分降為三類70分。


  這幾年,深圳學位房降級的事情幾乎沒有消停過,甚至愈演愈烈,究其根源是學位缺口大。


  自2015年起,深圳常住人口以年均50萬的速度增加,外來人口源源不斷涌入深圳,學位需求水漲船高,公共教育資源短板凸顯。僅2019年,深圳市學位缺口為7.1萬個,比2018年上漲21%。


  以此次風波發生的深圳市福田區為例,鏈家王姓中介人士介紹,片區的公辦學校小一、初一學位缺口近萬個;但是片區金融產業聚集,流入的人才多,高學歷的家長多,對下一代的教育都非常重視。


  “福田區捆綁著名校學位的房子,房價每年同比上漲二成左右幾乎是沒有懸念的,高學歷的家長們唯恐自家孩子輸在教育起跑線上?!痹撊耸恐毖?,這也是這兩年福氣區單身公寓、辦公樓或者老宿舍但凡沾上“學位房”就不愁賣的主要原因之一。


  自學位房降級事件發生后,豪宅片區不少業主已經意識到行情有變,開始將一些房源掛盤出售。


  以處于被降級之列的泰然公寓為例,貝殼找房的數據顯示,自事件發生之始的5月29日至6月7日,泰然公寓的在售房源達7套,另有5套準備上架,且多屬于40平米左右的一室一廳小公寓。目前,每平米單價較上月環比上漲6.55%。


  片區的一位張姓房產中介人士表示,過去因為鎖定深高中學的緣故,泰然公寓的單價近年從8萬/平左右逐步上行至11萬/平左右。這次學位房風波事件恐怕會對單價有打壓。


  此次學位房降級事件出來之后,不少公寓業主在接受第一財經記者采訪時稱,除了擔憂孩子入學問題外,或多或少都有提及房屋價值將縮水的擔憂。


  公寓的入學尷尬

  引發“深高學位房”風波的主要原因是土地用途、房屋用途的不明確。


  存在類似泰然公寓等小區的歷史遺留問題,深圳目前約有40個這樣的小區,涉及十幾萬人。


  以近年來頻頻陷入學位爭議的單身公寓來看,大部分項目的地塊性質并非純粹的居住用地,卻仍以“住宅”身份存在。這其中不少有歷史遺留的因素在內。


  囿于市場不規范、小戶型房好賣、單身公寓叫法新鮮等因素,深圳在推行商品房的早期,有不少樓盤以單身公寓形式售賣,可以商住兩用,且有不少是80平米以上的較大戶型,與純住宅差別并不大。


  同時,不少單身公寓屬于限購限貸范疇,國土局、稅務局也認可住宅性質,且居民將其作為住宅使用數年。但因歷史遺留問題等,這部分類似住宅的單身公寓產權證是單身公寓,與不限購不限貸的商務公寓同類。


  這些居住了幾十年的業主一旦涉及到重點學校學位資源緊張的問題,往往就會遭遇學位突然降級、孩子難就近入學的情況。


  上海明倫律師事務所合伙人王智斌指出,事件背后的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關規定,商業公寓是明確不授予學位的,但不少開發商亂用“公寓”概念。同時相關部門也沒有做統一的概念定義,導致圍繞這種單身公寓的性質發生了爭議。


  “買房前,要查清樓盤的土地性質和房屋用途。在深圳,買了普通住宅,學位絕大可能是‘跑不掉’的;如果買了不明原因的‘單身公寓’,就是個深水炸彈,如學位充足,相安無事。如果學位一旦緊張,像深高事件必然再度發生?!睒酚屑已芯恐行南嚓P負責人士表示。



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